Mi experiencia como anfitrión de Airbnb con 4 departamentos publicados y 1800 reservas concretadas en casi 3 años.
Si vas a iniciarte como anfitrión de Airbnb o Booking, te recomiendo leer este post. Quiero contar en él qué es lo bueno y qué es lo malo de este negocio, que es ser anfitrión de Airbnb. Leé hasta el final si querés entender por qué es una mala experiencia.
Mi experiencia
En el año 2023 decidí ingresar al mundo del alquiler por día de departamentos de forma completa, ya que tenía un dinero para invertir y justo se dio la posibilidad de comprar todos estos departamentos en el mismo edificio (clave) y a bajo precio, porque todos eran para reciclar.
Mi modelo de «negocio»
Antes de publicar los anuncios, sabía que iba a apuntar al target que suele usar Airbnb en mi ciudad, que es gente que solo se queda 1 noche y está de paso hacia otra ciudad. Así que, sabiendo a qué público apuntaba o cuál era el público que usaba la aplicación en mi ciudad, sabía qué tipo de departamento tenía que ofrecer y a qué precio.
La estrategia resultó. Para resumirlo, estoy entre los valores más bajos a la hora de alquilar y ofrezco lindos departamentos, pero no de lujo.
Además de Airbnb, alquilo de forma particular a través de un sitio web que creé y, entre estos dos medios, tengo una ocupación promedio que oscila entre el 95% (puede variar ±5%). Es una excelente tasa de ocupación.
Bien, mi estrategia fue exitosa, la ocupación es plena. Soy un genio, puedo volar.
¿Es rentable ser anfitrión de Airbnb o Booking?
Sí. La respuesta corta es sí. AHORA, como les comenté antes, yo tengo todos mis departamentos en un mismo edificio, eso es fundamental a la hora de la limpieza, ya que lo hace más sencillo y barato. La misma persona se puede ir trasladando de departamento a departamento dentro del mismo edificio sin perder tiempo. Eso es algo que evalué antes de ingresar a este negocio.
Se podría decir que este negocio, para el anfitrión, tiene 3 grandes puntos clave:
- Limpieza del alojamiento.
- Limpieza de la ropa de cama y toallas.
- Entrega y retiro de llaves.
Todas consumen TIEMPO y COSTOS. Se podría decir que la gran mayoría que abandona este negocio es por estas cuestiones, aunque hay otra que es tan determinante como estas: el STRESS DE SER ANFITRIÓN (ya hablaremos de eso, que es básicamente por lo que escribo este post).
Limpieza de los departamentos
Volviendo a la rentabilidad. Si conseguís optimizar el gasto de limpieza, por ejemplo, yo le pago a una persona un sueldo mensual y no por hora para que haga las limpiezas. Si un día tiene que limpiar los cuatro departamentos, los tendrá que limpiar, y si durante dos días no tiene que limpiar ninguno porque hay reservas de más de un día, esos días se queda en su casa.
Lavado de sábanas y toallas
Las toallas las limpio yo, con mi lavarropas. Todos los días tengo que limpiar y secar toallas, eso es un gran ahorro, porque si tengo que llevar las toallas tamebien a un lavadero, con los valores de alquiler que manejo no me sería rentable.
Las sábanas las hago limpiar en un lavadero que, como le tengo que llevar constantemente juegos de sábanas, logré llegar a un acuerdo y me cobran bastante más barato que el precio al público general. Si no, no sería rentable.
Entrega de llaves y retiro de llaves
Las llaves las entrego yo de forma personal. Imagínense lo que es eso: TODOS LOS DÍAS tener que ir a entregar llaves. Parece una pavada, pero es básicamente no poder disponer libremente de tu tiempo, porque la gente puede llegar en diversos rangos horarios, y puede ser un lunes como un domingo o feriado. A veces coloco llaves dentro de cajas con candado, pero es básicamente lo mismo, tengo que ir hasta el lugar.
Y, además, trato de entregar yo las llaves porque ya tengo identificado que cuando la gente no te ve, cree que le está alquilando la propiedad a una multinacional y no a una persona. Entonces, al momento de calificar, califica como si hubiese pagado un penthouse en la Quinta Avenida a una IA y no a una persona común por medio de una aplicación.
Con respecto al retiro de las llaves, muchos anfitriones optan por ir hasta el lugar, revisar el departamento y que les entreguen las llaves en mano. Yo no. Yo decidí que las dejen al encargado del edificio y listo. Me era imposible ir también a buscar las llaves, además de que los huéspedes salen en diferentes horarios: uno a las 6:00 a. m., otro a las 11:00 a. m., y así. Por mi salud mental, lo resolví de esa manera.
El riesgo de ese método es que no podés chequear al instante el estado del departamento, pero bueno, tomo el riesgo, porque si no me es imposible.
Resumiendo, si tenés optimizados los dos gastos más grandes, que son los de la limpieza del departamento y el lavado de sábanas y toallas, vas a andar bien. Si alguno de los dos no está optimizado, te deja afuera del negocio, o no afuera, pero vas a tener que ofrecer un tipo de propiedad que justifique un costo muy alto al huésped para poder mantenerte rentable. Y la gran mayoría busca pagar lo más barato posible y exigir como si pagara una mansión en París (literalmente).
Bueno, resumiendo NUEVAMENTE, sí es rentable ser anfitrión. En mi caso, me deja 3 veces más explotar los departamentos de esta manera que con un alquiler tradicional, ¿pero a qué costo? Jaja.
Ahora, a lo que vinimos.
Acá arrancan las cosas muy malas que tiene ser anfitrión de Airbnb.
La culpa siempre es tuya. Yo creo que las reservas se dividen así:
- 10% de gente copada, de la que serías amigo, con SENTIDO COMÚN ante cualquier situación cotidiana.
- 70% que ni fu ni fa. Muchas veces se siente que esta gente no es del todo consciente de que, cuando alquila un departamento por 40 dólares para 3 o 4 personas, se está ahorrando más del doble al no ir a una habitación de hotel.
- 20% que no entiende nada. Que no solo no valora en absoluto lo poco que está pagando, sino que porque está pagando cree que compró el departamento, que alquiló un esclavo (yo) y que, como pagó, aunque sea muy poco (comparado con hoteles y otros alojamientos), se merece alojarse en el Palacio de Buckingham. Esta gente te puede llamar a las 2 de la mañana porque no encuentra los fósforos o no sabe subir o bajar un calefactor. LITERALMENTE.
Limpieza de los huespedes
Si bien la limpieza está a cargo nuestro (la podríamos cobrar aparte), se espera que quien se hospeda tenga los mínimos modales de limpieza, que no crea que porque paga (muy poco comparado con un hotel, repito) puede DETONAR una propiedad.
Se esperan los cuidados básicos. Obviamente no esperamos que nos dejen el departamento listo para que entre la otra reserva, pero, por lo menos, si comiste empanadas y dejaste todas las migas en el suelo, barrélas.
Ni hablar de las roturas. El 80% de las veces no las informan, y si las informan, la mayoría lo primero que hace, antes de pedir disculpas, es echarle la culpa al anfitrión o a algún factor externo.
Si era un cuadro, estaba muy bajo. Si era una cama, la cama ya estaba rota. Si era una pava, ya andaba mal. Si era un televisor, cuando lo prendió ya estaba así.
Por ejemplo, 3 pavas en 1 año cambié. En mi casa tengo la misma hace 5 años. 1 televisor por año en cada departamento. En mi casa tengo el mismo hace 4 años.
Y ni hablar si, de casualidad, se corta la luz 15 minutos porque, no sé, estaban haciendo un arreglo en el edificio o porque la empresa de luz está haciendo arreglos en la calle. En ese momento te llaman desesperados y JUSTO TODOS ERAN ELECTRODEPENDIENTES.
O si se corta internet por algún motivo un rato, JUSTO TENÍAN UNA REUNIÓN DE TRABAJO CON LA NASA y te exigen soluciones como si de vos dependiera. Ni hablar de también pedir REEMBOLSOS, por cuestiones que uno jamás podría manejar.
Y, al haber reseñas de por medio, no podés decirle a la gente lo que realmente merece escuchar en esas situaciones, sino que tenés que masticar mier…d@ y hacerte el que todo está OK.
La inocencia de uno, quizás, le hacía pensar que la gente, al ver la posibilidad de alojarse en un departamento (y no en una habitación de hotel) a un muchísimo menor costo, lo iba a tener en cuenta e iba a tratar de cuidar esa posibilidad para que no termine desapareciendo o encareciéndose, para justificar todas estas faltas de sentido común antes mencionadas.
Pero la realidad dista mucho de eso.
Lo peor de todo: ser esclavo de las reseñas de Airbnb y de Airbnb.
Airbnb tiene un sistema de reseñas en donde tanto huésped como anfitrión tienen 15 días luego de la reserva para calificarse mutuamente, pero ninguno puede ver la reseña del otro hasta no hacer la suya. Lo cual tiene sentido, pero termina siendo una pesadilla.
Te pueden dejar 1 estrella porque les parecía difícil la contraseña del wifi, o 3 estrellas porque el horario de ingreso no les gusta (antes de reservar lo pueden ver y, si no les gusta, pueden reservar en otro lugar; nadie los obliga a reservarte a vos). De eso está lleno.
Es de lo más desmotivante del negocio, porque, por lo menos en mi caso, trato de que el departamento y el servicio estén por arriba incluso del valor publicado.
Lo más loco es que te puede pasar que alguien que te deja una pésima reseña, incluso te vuelva a reservar. Lo cual es una locura, pero Airbnb no permite bloquear usuarios.
Pero eso es un indicador del sentido común de la gente y de lo poco que le importa a algunos el trabajo de los demás. Como dije antes, no sé si es porque creen que le alquilan a una multinacional como Airbnb y no a un ser humano, o por cortinas.
Airbnb y su poca defensa al anfitrión
Ante reclamos que uno pueda hacer sobre, por ejemplo, una calificación que no tiene ningún sentido, como 1 estrella en «veracidad» de las fotos que muestran el departamento.
Que te pongan 1 estrella en veracidad es que, básicamente, el departamento del anuncio no es en el que se alojaron, lo cual quizás a alguien le haya pasado, pero en nuestro caso, obviamente, el departamento de las fotos es en el que se alojan.
ENTONCES, ¿qué quiere decir 1 estrella? ¿Que no había baño? ¿Que no había camas? ¿Que el departamento no tenía techo?
No tiene sentido, más si ese departamento tiene 300 calificaciones y en ninguna otra alguien puntuó de esa forma.
La respuesta de Airbnb
«No podemos hacer nada con la calificación, ya que es la opinión del huésped.»
Es decir, en un negocio donde el estándar es tener prácticamente 5 estrellas, que alguien ponga una pavada así no se puede analizar ni verificar si es real. Te la tenés que comer.
Otra cuestión: JAMÁS, POR UN MOTIVO AJENO A VOS, PODÉS CANCELAR UNA RESERVA, AUNQUE SEA UNA CATASTROFE.
Airbnb te cobra esa reserva a vos y corrés el riesgo de que no te permitan publicar más.
Tiene sentido en algún caso, sí.
Pero, nuevamente, Airbnb muestra su falta de cuidado con el anfitrión.
A mí me pasó una vez que, llegado el mediodía, un departamento se quedó sin luz. No entendíamos qué pasaba. Buscando la solución, nos dimos cuenta de que se había quemado un cable que va desde el sótano, donde están los medidores de los departamentos.
Esa es una cuestión que suele ser responsabilidad del consorcio.
La solución era cambiar los cables desde el departamento hasta el medidor, que está cinco pisos más abajo.
Viendo el panorama, me comuniqué con Airbnb para ver si podía cancelar una reserva que tenía ese día y que ellos le encontraran otro departamento a esa gente, porque el departamento no iba a tener luz.
Me dijeron que no, y que yo me iba a tener que hacer cargo con mi dinero del alojamiento de esa gente.
Gracias a Dios, moví cielo y tierra y conseguí un electricista que podía hacer el trabajo ese mismo día. Tardó 7 horas.
Si bien el costo lo pagó el consorcio, Airbnb no solo no colaboró en nada, ni siquiera para dejarme tranquilo de que la gente se iba a poder alojar en otro lado, sino que me dijo que yo iba a tener que hacerme cargo de ese costo.
Cero empatía con el anfitrión.
Obviamente, yo entiendo que quien hace la reserva no puede quedar «en la calle» y tiene que tener una solución.
Pero, para esos casos extremos, me parece que la empresa tiene que tener un poco de sentido común y colaborar con una solución que no afecte al anfitrión.
Bueno hasta aca mi experiencia como anfitrion de airbnb, espero te sirva si sos o vas a ser anfitrion de Airbnb.
